房地合一2.0新制在去年7月正式施行，雖調高了短期持有交易稅率，但在詳細了解新制的稅賦規定後，只要能善用「自用住宅重購退稅」，就能有效地創造大抵稅金的實質優惠。而什麼是重購退稅？簡單來說，是指在符合規範內的自住條件之下，賣掉現有的房子，但後續又購入新的房子，不管大換小還是是小換大的情形，都可以申請退稅。
簡單舉例說明，某甲君於110年5月出售了屬房地合一課稅範圍內的A房地，成交價額1,045萬元，但其配偶已先於109年10月以1,525萬元購入B房地，且甲君及其配偶在A、B兩處房屋已分別辦妥戶籍登記並居住；甲君所辦理出售的A房地，其申報房地合一稅的應繳金額總計為67.75萬元，因符合重購退稅新制條件，2年內先買後賣，且買入價額高於賣出價額，在不超過出售房地的應納稅額額度內，可將全數應納稅款67.75萬元自行填報為「重購自住房地扣抵稅額」；經計算【出售Ａ房地的房地合一稅67.75萬 × Ｂ房地買價1,525萬÷ A房地賣價1,045萬 = 重購自住房地扣抵稅額 】最後，自行繳納稅額為0元。
如以上符合房地合一2.0新制的案件範例，在賣小屋買大屋情況下，可申請全數退還或扣抵應納所得稅額；而此優惠則需注意是否符合以下房地合一2.0「退稅資格5大條件」；
1. 舊屋和新屋的登記人為本人、配偶均可。
2. 舊屋設定戶籍人僅限定所有權本人、配偶或未成年子女。
3. 房屋出售前，1年內皆無出租或營業。
4. 不論先買後賣貨先賣後買，必須在2年內完成。
5. 申請重購退稅者，新屋5年內不得移轉。包括夫妻間買賣及贈與，也不可出租或供營業使用，否則會被追討退還土地增值稅。
那對於「重購退稅」，該如何判斷自己適用的是新制or舊制？應以取得時間點作為判準，舉凡在105年以後購買的房地產，或在103到104年間取得且持有兩年內出售之房屋，都適用於「新制」也就是房地合一稅；以外的則適用於舊制，也就是買賣房屋要報的稅算在綜合所得稅額裡。
但也不是所有重購都可以退稅，重購退稅又可細分為房地合一稅與土地增值稅。關於土地增值稅的退稅規範如下；
1. 重購的土地面積要在都市3公畝/非都市7公畝
2. 要是本人/配偶/直系親屬設籍
3. 不限持有年限及房地戶數
4. 出售前一年內沒有做出租營業使用
5. 新的土地公告現值總額＋繳納的土增稅-舊的土地公告現值總額，有餘額才可以退稅，與房屋總價及坪數大小無關
也就是說，若新屋基地土地現值低於舊屋，無法像房地合一稅一樣按比例退稅，而是完全無法退稅。如若是新屋大樓戶數多也需特別注意，因土地持分比例較少，換算下土地移轉現值總額，如果沒有高過舊屋，最終還是不能退稅。
仔細地瞭解，並善加利用「自用住宅重購退稅」這條退稅秘方，能使自住者與有計畫換屋的購屋族們，輕鬆減去重稅的負擔，更讓自己多了一筆能籌劃未來、多方運用的購車、購屋、投資基金。
